안녕하세요, 제이입니다. 오늘은 부동산 매매할 때 누구도 알려주지 않는 실무 꿀팁을 공유해 드리려고 합니다. 특히 매수자보다 매도자가 더 난감한 요즘 시장에서, 우리가 어떻게 하면 조금이라도 빠르고 유리하게 내 부동산을 팔 수 있을지, 실전에서 바로 써먹을 수 있는 팁들을 모아봤습니다.
부동산 매물 노출도를 높이는 전략
묻히지 않는 매물 만들기
“아니, 이렇게 좋은 매물인데 왜 안 팔리지?” 이런 생각 많이 하셨죠? 사실 부동산 시장에서는 좋은 매물이라도 관심을 받지 못하면 그냥 묻혀버립니다. 마치 유튜브 알고리즘처럼, 부동산 중개업소의 마인드에도 ‘최근에 연락 온 매물이 우선’이라는 원칙이 작용합니다.
부동산 매매를 위한 중요한 팁 하나! 일찍이 매각을 하시려면 부동산들에게 연락을 해서 내 물건이 있다고 계속 인지를 시켜줘야 합니다. 동네 한 두개만 하는 게 아니라 여러 부동산에 연락해야 합니다. 특히 매물 수가 많은 지역에서는 내 매물이 자연스럽게 묻히기 마련이라, 귀찮더라도 주기적으로 진행 상황을 물어보는 것만으로도 큰 차이가 납니다.
제가 직접 겪은 일인데요, 파주의 한 아파트를 팔 때 일주일에 한 번씩 5개 부동산에 전화를 돌렸더니, 그중 한 곳에서 “오, 그 집이요? 마침 어제 비슷한 조건 찾는 고객이 왔었는데!” 하면서 바로 연결이 됐습니다. 우연의 일치라고 하기에는 너무 자주 일어나는 우연이죠.
매력적인 매물 설명서 준비하기
부동산에 매물을 맡기는 것으로 끝이 아닙니다. 내 집의 장점을 잘 정리한 ‘매물 설명서’를 준비해두면 중개사가 설명하기도 편하고, 매수자에게도 더 어필할 수 있습니다.
예를 들어, 창문에서 보이는 전망이 좋다면 좋은 날 찍은 사진을 준비하고, 역과의 도보 시간, 근처 편의시설, 최근 리모델링한 부분 등을 자세히 정리해보세요. 이런 정보는 중개사가 매수자에게 설명할 때 큰 도움이 됩니다.
자, 여기까지 읽었다면 아마도 “그건 나도 알아요”라고 하실 분들도 계시겠죠? 그럼 이제 진짜 실전에서 써먹을 수 있는 내공으로 들어가 보겠습니다.
전속계약 vs 일반계약, 똑똑하게 선택하기
전속계약은 양날의 검
부동산 매매에서 전속계약이란 한 부동산과만 독점적으로 계약을 맺는 방식입니다. 이게 좋을까요, 나쁠까요? 정답은 없습니다. 상황에 따라 다르니까요. 전속계약의 장점은 중개사가 내 매물에 더 집중한다는 점입니다. 확실한 수수료를 받을 수 있으니 적극적으로 매수자를 찾아줄 가능성이 높아지죠. 하지만 잊지 말아야 할 중요한 사실이 있습니다.
전속으로 내게 되면 만약에 다른 부동산에서 수수료 부분 쉐어 가능하냐고 묻는 경우도 있어요. 안 해준다고 하면 매수자를 안 붙이는 경우도 있습니다. 금액은 아끼겠지만 속도도 늦춰질 수도 있습니다.
이건 마치 ‘원칙과 현실’ 사이의 딜레마 같은 겁니다. 원칙적으로는 전속계약이 중개사의 충성도를 높이지만, 현실에서는 다른 부동산과의 협업이 막혀 오히려 매수자 풀이 줄어들 수 있거든요. 그래서 전 부동산과 전속계약을 맺을 때 “다른 부동산과 공동중개 가능한 조건으로 전속계약”이라고 명시하는 편입니다.
중개수수료 협상의 기술
“아니, 세상에! 중개수수료가 이렇게 비싸요?” 처음 들으면 놀라시죠? 하지만 수수료도 협상의 대상입니다. 여기서 제 경험을 하나 공유해드리자면, 첫 접촉부터 중개수수료를 깎자고 하는 건 좋은 전략이 아닙니다. 대신 이렇게 접근해보세요.
“제가 이 동네에서 집을 꼭 팔아야 하는데, 소장님한테만 전속으로 맡기고 싶습니다. 그 대신 중개수수료를 조금 조정해주실 수 있을까요?”
이런 제안은 중개사 입장에서도 나쁘지 않습니다. 왜냐하면 공인중개사는 건바이건(계약 건수)으로 수입이 발생하기 때문에, 확실한 매물 하나가 생기는 것이 수수료를 조금 조정하는 것보다 더 가치 있게 느껴질 수 있기 때문입니다.
매도가격 설정의 심리학
시장가보다 약간 낮게 책정하기
“폭망해도 내 가격만은 지킨다!” 이런 각오로 시작했다가는 결국 집이 안 팔리고 시간만 흐르게 됩니다. 특히 지금처럼 매수자 우위 시장에서는 시장가보다 약간 낮게 책정하는 게 오히려 빠른 매각으로 이어질 수 있습니다. 부동산 매매 시장에서 유사한 매물들의 가격을 확인하고, 그보다 살짝 낮게 책정하면 관심도가 높아집니다. 가격을 낮출 때는 현재 요 아파트가 얼마에 거래됐나, 최근에 내가 사는 아파트가 얼마에 거래됐나, 가장 낮은 가격이 얼마인지 확인하세요.
중요한 점은 처음부터 너무 낮게 책정하면 부동산 중개사들이 “이 매물에 문제가 있나?”라고 의심할 수 있다는 것입니다. 적절한 균형이 필요합니다.
네고 마진 남기기
가격을 설정할 때 네고(가격 협상) 마진을 남겨두는 것도 중요합니다. 예를 들어, 7억에 팔고 싶다면 7.2억으로 내놓고 2천만원을 네고해주는 방식이 효과적입니다. 바로 7억으로 내놓으면 매수자는 6.8억이나 그 이하로 흥정하려 들 테니까요.
자, 그럼 이제 말해두자면, 소위 ‘떨이’ 전략인데요. 여러 군데에 매물을 내놓았지만 반응이 별로면, 한 부동산에 “2주 안에 팔면 수수료를 추가로 드리겠다”고 제안해보세요. 사람의 본능은 어디나 비슷해서, 인센티브가 있으면 더 적극적으로 움직이게 되어 있습니다.
매각 속도를 높이는 실전 전략
좋은 첫인상 만들기
집을 보여줄 때 첫인상이 얼마나 중요한지 아시나요? 사람도 첫인상이 중요하듯, 부동산 매매에 있어서도 첫인상이 구매 결정에 큰 영향을 미칩니다. 매수자가 방문하기 전에 집 안을 철저히 청소하고, 불필요한 개인 물품은 정리해 두세요. 특히 현관과 거실은 가장 먼저 눈에 들어오는 공간이니 신경 써서 정돈하는 것이 좋습니다. 가능하다면 중간 정도의 밝기로 조명을 켜두고, 창문을 열어 환기를 시켜두는 것도 좋은 방법입니다.
타이밍 잡기
부동산 시장도 타이밍이 있습니다. 일반적으로 봄과 가을이 이사철이라 거래가 활발한 시기입니다. 또한 월초나 중순보다는 월말에 계약이 더 많이 성사되는 경향이 있습니다. 이런 시기에 맞춰 매물을 내놓으면 더 빨리 팔릴 가능성이 높아집니다.
그리고 내가 매물을 내놓은 지역에 어떤 정책이나 개발 계획이 있는지 확인해보세요. 예를 들어 지하철 연장 계획이나 학군 개편과 같은 호재가 예정되어 있다면, 그 시점에 맞춰 매도 전략을 세우는 것도 중요합니다.
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세금과 비용 최적화하기
양도세 절세 전략
“세금 없이 부자 되는 법 없다”라는 말이 있지만, 합법적인 범위 내에서 세금을 최소화하는 방법은 있습니다. 가장 기본적인 것은 1주택자의 경우 2년 이상 보유하고 거주하면 양도세를 상당 부분 절감할 수 있다는 점입니다.
또한 부동산 업그레이드에 발생한 비용을 잘 챙겨놓으세요. 자산 가치를 높이는 데 사용된 비용은 원가를 높여 양도세를 줄이는 데 활용할 수 있습니다.
계약금 안전하게 받기
계약금을 받을 때는 반드시 본인 명의의 통장으로 직접 입금받으세요. 현금으로 받는 것은 추후 분쟁 시 증거가 되지 않을 수 있습니다. 또한 계약서에는 계약금, 중도금, 잔금 일정과 금액을 명확히 기재하고, 양측이 서명한 계약서 사본을 반드시 보관해두세요.
여하간, 계약 과정에서 혹시 모를 상황에 대비해 환급 조항도 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다. 매수자가 중도금이나 잔금을 지불하지 못할 경우 계약금 몰취 등의 내용이 명확히 기재되어 있는지 확인하세요.
존버는 부동산에서도 통한다
부동산 매매는 인생에서 큰 결정 중 하나입니다. 급할수록 돌아가라는 말이 있듯이, 너무 조급해하지 말고 차분하게 전략을 세우는 것이 중요합니다. 물론 요즘 같은 시장에서는 ‘존버’가 답이 아닐 수도 있지만, 그래도 최소한의 기다림은 필요합니다.
매물을 여러 부동산에 알리고, 적절한 가격 전략을 세우고, 집 상태를 최상으로 유지하며, 세금 및 법적 문제를 꼼꼼히 챙기다 보면, 생각보다 빨리 좋은 조건의 매수자를 만날 수 있을 겁니다.
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자, 여기까지 제가 현장에서 부동산 매도를 수차례 겪으며 배운 실전 꿀팁들을 공유해드렸습니다. 여러분도 이런 팁들을 활용해서 부동산 매매에서 조금이라도 더 유리한 위치에 설 수 있기를 바랍니다. 혹시 여러분만의 특별한 부동산 매매 팁이 있으신가요? 댓글로 공유해주시면 함께 배워볼 수 있을 것 같은데요, 어떠신가요?
참고자료
- https://yummyapt.tistory.com/116
- https://www.insjournal.co.kr/news/articleView.html?idxno=25387
- https://www.mkauction.com/data/chart.html
- http://ideavibes.co.kr/entry/%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0-%EC%A0%84%EC%84%B8-%EC%88%98%EC%88%98%EB%A3%8C-%EA%B3%84%EC%82%B0%EB%B2%95%EA%B3%BC-%EC%A0%88%EC%95%BD-%ED%8C%81
- https://www.incheonnews.com/news/articleView.html?idxno=423169
- https://easy-realestate.tistory.com/entry/%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0-%EB%A7%A4%EB%A7%A4%EC%9D%98-%EB%AA%A8%EB%93%A0-%EA%B2%83-%EB%8B%B9%EC%8B%A0%EC%9D%B4-%EC%95%8C%EC%95%84%EC%95%BC-%ED%95%A0-%EC%A0%88%EC%B0%A8%EC%99%80-%ED%8C%81
- https://www.youtube.com/watch?v=M0O1IiecOws
https://big-dream.kr/42
