여러분, 안녕하세요. 제이노믹스입니다. 오늘은 좀 민감하지만 짚고 넘어가야 할 주제에 대해 이야기해보려고 합니다. 바로 지난해 12월 3일 발생한 비상계엄 사태가 부동산 시장에 미치는 영향에 관한 이야기인데요. 그날 밤 TV를 보며 헬기 소리에 깜짝 놀란 분들이 많으셨을 겁니다. 저도 그랬으니까요. 아, 이런 이야기를 꺼내면 또 정치 얘기냐고 짜증내실 분도 계시겠지만, 이건 순전히 경제적 관점에서 바라보는 분석이니 양해 부탁드립니다.
결론부터 말씀드리자면, 계엄령과 같은 극단적 불확실성 상황에서 부동산이란 자산은 ‘안전자산’과 ‘위험자산’의 두 얼굴을 모두 가지고 있습니다. 그리고 현재 부동산 시장은 고금리와 대출규제, 여기에 정치적 불확실성까지 더해져 꽤 복잡한 국면에 접어들었다고 볼 수 있습니다. 지금부터 이 혼란스러운 상황을 함께 정리해 봅시다.
계엄령이 시장의 공포 심리를 부추기다
먼저 작년 12월 3일 밤에 무슨 일이 있었는지 잠깐 되짚어 보겠습니다. 윤석열 대통령이 밤 10시 25분경 비상계엄을 선포했고, 국회의 빠른 대응으로 채 6시간이 되지 않아 해제되었죠. 짧은 시간이었지만 그 영향은 상당했습니다. 원달러 환율은 비상계엄 선포 소식이 전해진 직후 급격히 상승해 1442원까지 치솟았는데요, 이는 2022년 10월 이후 약 2년 1개월 만에 가장 높은 수준이었습니다.
그런데 여기서 제가 특별히 주목한 것은 이런 상황에서 사람들의 심리적 반응과 자산 선호도 변화입니다. 아무리 짧은 시간이었다 해도 계엄령은 우리 사회에 심리적 충격을 안겼고, 이는 투자 심리에도 영향을 미쳤어요. 그런데 부동산은 어떠했나? 이게 바로 오늘의 핵심 질문입니다.
부동산은 대피소인가, 모래성인가
자, 계엄령과 같은 극단적 상황에서 부동산은 ‘대피 자산’일까요, 아니면 ‘리스크 자산’일까요? 이건 사실 단순한 질문 같지만 꽤 복잡합니다.
한쪽에서는 “부동산은 안전자산이다”라는 의견이 있습니다. 부동산은 실물자산이니까요. 금처럼 만져볼 수 있고, 집은 언제나 필요한 것이니 가치가 완전히 사라지지 않는다는 논리입니다. 금은방에 문의 전화가 평소보다 많이 오고 매출도 증가했다는 사실이 이런 심리를 잘 보여주죠.
다른 한쪽에서는 “부동산은 위험자산”이라고 주장합니다. 정치적 불확실성이 커지면 국가 신인도가 하락하고, 이는 경제 활력 저하로 이어져 부동산 가격 하락을 가져올 수 있다는 설명이에요. 게다가 투자자들이 안전자산으로 외화를 선호하게 되면 부동산 같은 자산 투자는 기피하는 현상이 나타날 수 있습니다.
그럼 실제 전문가들은 뭐라고 했을까요? 부동산 전문가들의 의견은 크게 두 가지로 나뉘었습니다.
일단 임재만 세종대 교수는
“일시적으로 국민들의 공포가 있을 수는 있지만, 계엄령이 빠르게 해제된 만큼 이에 따른 부동산 시장 여파는 적을 것”
이라고 예측했습니다. 권대중 서강대 교수도 “즉각적으로 사고팔 수 있는 주식, 채권과 달리 부동산은 환금성이 낮아 하루아침에 거래가 중단되거나 가격이 오르는 게 아니라 큰 영향은 없을 것”이라고 말했습니다.
하지만 다른 쪽에서는 더 비관적인 전망도 있었어요. 김인만 부동산경제연구소 소장은 “이미 대출 규제, 단기 급등에 따른 피로감 등으로 부동산 상승세가 꺾이고 있던 상황에서 계엄령 사태로 정치적 불확실성까지 더해져 부동산 시장이 주춤할 것”이라고 내다봤습니다. 실제로 서울 아파트 월간 거래량은 계엄 이전에도 두 달 연속 3천건대에 그쳤다고 합니다.
거래절벽, 그리고 공급정책의 좌초 위험
사실 계엄 사태 이후 가장 두드러진 현상은 ‘거래절벽’입니다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “비상계엄, 탄핵정국 영향 등으로 부동산 투자에 대한 우려의 심리가 커졌다”며 “시장 전체가 멈춘 느낌”이라고 말했죠.
그렇다면 집값은 어떨까요? 사실 이건 단기적으론 큰 변화가 없을 수 있습니다. 부동산은 주식처럼 실시간으로 가격이 오르내리는 자산이 아니니까요. 다만 문제는 중장기적 관점에서 발생합니다.
계엄 사태로 인해 더 심각한 문제는 부동산 정책의 동력 상실입니다. 정부가 추진하던 재건축 초과이익환수 폐지, 주택공급 270만 가구 목표, 서울과 수도권 그린벨트 해제를 통한 주택공급계획 등이 앞으로 추진력을 잃을 가능성이 커졌기 때문이죠.
“아니, 그런데 계엄령이 6시간 만에 끝났는데 그게 뭐 어때서?”라고 생각하실 수도 있습니다. 하지만 그 짧은 시간이 가져온 정치적 불안정성이 장기화될 가능성이 있다는 게 문제입니다. 정치적 불확실성이 장기화되면 경제성장률이 하락하고, 이는 다시 부동산 시장에 부정적 영향을 미칠 수 있어요.
경기 사이클별 자산 선호도
이 기회에 좀 더 원론적인 이야기를 해볼까요? 경기 사이클에 따라 어떤 자산을 보유하는 것이 좋은지 생각해보는 겁니다.
경기 회복기에는 주식, 부동산, 그리고 원유 같은 실물자산의 비중을 높이는 것이 좋습니다. 경기가 좋아질 거라는 기대감이 있으니까요. 반면 경기 호황기(꼭대기)에는 부동산, 원유, 주식 투자의 비중을 낮추고 채권 비중을 높이는 것이 유리합니다. 더 이상 오를 곳이 없다면 떨어질 일만 남았으니까요.
경기 후퇴기에는 금과 같은 전통적 안전자산을 확보하는 게 좋고, 경기 침체기에는 현금과 예금 비중을 높이고 부채를 줄이는 것이 바람직합니다.
자, 그럼 지금은 어디쯤 있을까요? 계엄 사태와 그 후속 상황을 감안하면, 우리는 경기 후퇴기와 침체기 사이 어딘가에 있는 것 같습니다. 한국은행이 경제성장률 전망치를 2.2%에서 2.1%로 하향 조정했고, 계엄 사태로 인해 GDP 중 약 9조 1천 5백억 원이 사라질 것으로 전망된다는 점을 고려하면 더욱 그렇죠.
극단적 불확실성 속 현금 선호 현상
여러분, 이런 상황에서 사람들이 어떤 자산을 선호하게 될까요? 바로 ‘현금’입니다. 디플레이션 시기에는 물가가 하락하면서 실물가치도 떨어지기 때문에 오히려 현금, 예금 비중을 높이는 것이 유리합니다.
왜 그럴까요? 조금 더 넓게 봐서 설명해 볼게요. 극단적 불확실성 상황에서는 사람들이 가장 유동성이 높은 자산, 즉 현금을 선호하게 됩니다. 주식은 하루만에 폭락할 수 있고, 부동산은 팔고 싶어도 쉽게 팔 수 없으니까요. 이런 상황에서는 “나중에 기회가 올 때 움직일 수 있도록 현금을 보유하자”는 심리가 강해집니다.
실제로 계엄 사태 이후 환율이 급등한 것은 안전자산으로 간주되는 외화(달러)를 확보하려는 수요가 늘었기 때문입니다8. 이는 기업과 개인 모두 부동산 등 기타 자산 투자를 기피하는 현상으로 이어질 수 있습니다.
그래서 집값은 오를까, 떨어질까?
자, 이제 본론으로 돌아와서 공포 국면에서 집값은 어떻게 될까요?
단기적으로는 큰 변동이 없을 수 있습니다. 앞서 언급했듯 부동산은 환금성이 낮아 단기간에 큰 가격 변동이 생기기 어렵기 때문이죠. 하지만 중장기적으로는 두 가지 시나리오가 가능합니다:
- 하락 시나리오: 정치적 불확실성 지속으로 국가 신인도가 하락하고 경제 활력이 떨어져 부동산 가격이 하락할 수 있습니다. 특히 대출규제와 고금리 기조가 지속되는 상황에서 매수심리 위축은 가격 하락 요인으로 작용할 가능성이 큽니다.
- 상승 시나리오: 반대로 정치적 불안으로 인해 안전자산 선호 현상이 강해지면서 부동산 가격이 오를 가능성도 있습니다. 서진형 교수는 “고정자산에 대한 투자 수요가 몰리면서 인플레이션이 일어나 부동산 가격이 오를 수도 있다”고 분석했죠.
그런데 여기서 중요한 변수가 있습니다. 바로 주택 공급 정책의 추진력 상실입니다. 계엄 사태로 인해 정부의 주택공급 정책이 동력을 잃으면, 중장기적으로는 공급 물량이 줄어 가격 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.즉, 단기적으로는 하락하더라도 장기적으로는 오를 가능성도 있다는 거죠.
나는 어떻게 해야 할까?
여러분, 이런 복잡한 상황에서 우리는 어떻게 해야 할까요? 간단한 예로 설명해보겠습니다.
김밥집을 운영하는 김씨를 생각해봅시다. 갑자기 집 앞에 군인들이 나타나 계엄령이 선포되었다고 합니다. 이때 김씨는 어떻게 할까요? 아마도 가게 문을 닫고 당분간 상황을 지켜볼 겁니다. 손님도 안 올 테고, 무엇보다 불확실성이 너무 크니까요.
부동산 시장도 마찬가지입니다. 극단적 불확실성 상황에서는 일단 ‘관망’하는 것이 현명합니다. 특히 지금처럼 대출규제와 고금리가 지속되는 상황에서는 더욱 그렇습니다.
만약 당신이 이미 집을 가지고 있다면? 급매물로 내놓을 필요는 없습니다. 부동산은 장기적으로 인플레이션 헤지 수단이 될 수 있으니까요. 다만, 추가 대출을 통한 레버리지 투자는 신중해야 합니다.
집이 없는 무주택자라면? 지금 당장 서두를 필요는 없어 보입니다. 대출규제로 인해 매수심리가 위축된 상황에서 관망하며 기회를 찾는 것이 나을 수 있습니다. 특히 정치적 불확실성이 어느 정도 해소되기 전까지는 말이죠.
공포에 휩쓸리지 말고 원칙을 지키자
존버는 답이 아닙니다만, 공포에 휩쓸려 성급한 결정을 내리는 것도 현명하지 않습니다. 경제학적으로 볼 때, 극단적 불확실성 상황에서는 유동성이 높은 자산(현금)의 비중을 높이고, 무리한 레버리지는 피하는 것이 원칙입니다.
계엄령과 같은 극단적 상황은 언제나 지나가기 마련입니다. 다만 그 여파가 경제와 부동산 시장에 얼마나 오래 지속될지는 정치적 상황 해결에 달려 있습니다. 현명한 투자자라면 이런 불확실성을 인정하고, 리스크를 관리하는 데 초점을 맞춰야 할 것입니다.
여러분, 어떻게 생각하세요? 지금 같은 상황에서 부동산은 안전자산일까요, 리스크 자산일까요? 여러분의 생각이 궁금합니다. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 다음에 또 다른 경제 이야기로 찾아뵙겠습니다.
참고자료
- https://www.hankyung.com/article/2024120444775
- https://blog.naver.com/economychosun/223753077711
- http://www.jeollailbo.com/news/articleView.html?idxno=753377
- https://brunch.co.kr/@ekgus5050/45
- https://imnews.imbc.com/replay/2025/nwdesk/article/6690355_36799.html
- https://www.kyeongin.com/article/1726930
- https://news.nate.com/view/20241204n16868
- https://www.tfmedia.co.kr/news/article.html?no=175063
- https://post.naver.com/viewer/postView.naver?volumeNo=42181427&memberNo=20092661
- https://news.nate.com/view/20241224n00955
