누수 집주인이 수리 해줘야 할까? | 제이노믹스 부동산 경제

누수 집주인의 책임인가. 바닥에 흥건하게 젖은 물이 있는 사진. — 누수 집주인이 수리 해줘야 할까? 9

천장에서 뚝뚝 떨어지는 물방울을 발견했을 때, 그리고 벽지에 습기가 스며들어 곰팡이가 피기 시작했을 때, 세입자들이 가장 먼저 떠올리는 질문은 하나입니다. “이 누수 집주인이 고쳐줘야 하는 거 아닌가?” 이 질문은 사실 임대 주택에 살고 있는 많은 분들의 공통된 고민이기도 합니다. 여러분, 오늘은 임대 주택 누수 문제의 책임 소재와 해결 방법에 대해 함께 이야기해볼까요?

누수와 법, 그 불편한 진실

자, 그럼 이제 본격적으로 누수 집주인 문제의 법적 근거부터 살펴봅시다. 사실 법은 꽤 명확합니다. 민법 제623조에 따르면 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다”라고 명시되어 있어요. 그리고 말해두지만, 이것은 ‘임대인이 집을 빌려주면서 그 집을 제대로 쓸 수 있게 해줘야 한다’는 아주 기본적인 원칙입니다.

결론부터 지어 말하자면, 건물 자체의 누수 문제는 대부분 집주인의 책임입니다. 아, 그러면 무조건 집주인이 모든 누수를 책임져야 하나요? 네, 맞습니다. 단, 모든 상황에 적용되는 것은 아니니 조금 더 자세히 알아볼 필요가 있어요.

누수 집주인의 책임!

민법에서 규정한대로, 누수가 아파트 호실의 파손 등 장해로 인해 발생했다면 그 수리비용 부담 책임은 기본적으로 임대인에게 있습니다. 특히 집이 오래되어 발생한 누수라면 책임이 임대인에게 넘어갈 가능성이 더욱 높습니다. 조금 더 넓게 봐서, 임대인은 임차인이 임대된 건물을 정상적으로 사용할 수 있도록 유지할 의무가 있기 때문이죠.

하급심 판례를 보면 “임차인으로서는 바닥 내부의 숨은 하자로 손해 발생을 미리 예견해 방지하기는 불가능했던 만큼 임차인에게 손해배상책임이 있다고 볼 수 없다”고 판시한 사례도 있습니다. 요컨대, 바닥 내부에 숨은 하자로 인한 누수는 임차인이 알 방법이 없으니 집주인의 책임이라는 거죠.

하지만 세입자에게 책임이 있는 경우도

그런데, 모든 누수가 항상 집주인의 책임은 아닙니다. 민법 제758조 제1항은 “공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인해 타인에게 손해를 가한 때는 공작물 점유자가 손해를 배상할 책임이 있다”고 규정하고 있어요. 즉, 세입자의 관리 소홀이나 사용상의 문제로 누수가 발생했다면 책임은 세입자에게 있을 수 있습니다.

간단한 예로 설명하자면, 어린아이가 장난감을 변기에 넣어서 막히게 했다거나, 세입자가 벽에 못을 박다가 수도관을 훼손했다면, 이는 세입자의 책임이라고 볼 수 있어요. 또한 누수 사실을 알고도 집주인에게 알리지 않아 피해가 커졌다면, 세입자에게도 일부 책임이 발생할 수 있습니다.

읽을거리: 부동산 계약 유용한 특약 7가지 꿀팁(+체크리스트)

누수 발생, 세입자는 어떻게 대처해야 할까?

자, 여기까지 읽었다면 누수의 책임이 대체로 누구에게 있는지 이해하셨을 겁니다. 그럼 실제로 누수가 발생했을 때 세입자는 어떻게 행동해야 할까요?

즉시 집주인에게 알리기

한 가지 분명히 알 수 있는 것은, 누수를 발견하면 즉시 집주인에게 알려야 한다는 점입니다. 하급심 판례에 따르면 “임차인이 누수사실을 알게 된 즉시 임대인에게 수리를 요청했고” 라는 부분이 임차인의 면책 사유로 인정되었습니다. 반대로 말하면, 누수를 발견하고도 집주인에게 알리지 않아 피해가 커진다면 세입자에게도 일부 책임이 있다는 뜻이죠.

증거 수집하기

누수 상황에 대한 사진과 동영상 등 증거를 확보하는 것도 중요합니다.누수 위치, 범위, 피해 상태 등을 상세히 기록해두면 나중에 분쟁이 생겼을 때 유리합니다. 집주인과의 연락 내용(문자, 통화 기록 등)도 보관해두세요.

관리사무소에 연락하기 (공동주택의 경우)

아파트나 빌라 같은 공동주택에 살고 있다면, 누수의 원인이 공용 배관이나 구조적 문제일 수 있습니다. 이런 경우에는 관리사무소에 연락하는 것이 좋습니다. 관리사무소는 공용 설비와 관련된 문제인지 판단하고, 필요시 조치를 취할 수 있습니다.

집주인이 수리를 거부한다면?

여하간, 세상일이 항상 순탄치만은 않습니다. 누수 문제를 집주인에게 알렸는데 수리를 해주지 않거나 책임을 회피한다면 어떻게 해야 할까요?

공식적인 통보

우선 내용증명 우편으로 수리 요청을 보내는 것이 좋습니다. 이는 법적으로 공식적인 통보가 되며, 나중에 분쟁이 생길 경우 증거로 활용할 수 있습니다.

임차료 공제 가능성

집주인이 대단한 양반이라고 해도 돈에는 민감할 수밖에 없습니다. 일부 경우, 세입자가 직접 수리하고 그 비용을 임차료에서 공제할 수 있는 가능성도 있습니다. 하지만 이는 법적으로 복잡한 문제이므로, 가능하면 법률 전문가와 상담한 후 진행하는 것이 좋습니다.

법적 대응

누수가 심각해서 정상적인 거주가 어려운 상황인데도 집주인이 수리를 거부한다면, 법적 대응을 고려할 수 있습니다. 대법원 판례에 따르면, 누수가 임차인의 정상적인 거주를 방해할 정도라면 임대인은 수선 의무를 부담합니다.

누수로 인한 피해, 배상받을 수 있을까?

그런데, 누수로 인해 가구나 옷이 망가졌다면 이에 대한 배상도 청구할 수 있을까요? 누수가 임대인(집주인)의 책임으로 인정된다면, 세입자는 그로 인한 손해도 배상받을 수 있습니다.

배상 가능한 항목

이사비, 중개수수료: 누수가 심각해서 계약을 해지하고 이사해야 한다면, 이에 따른 비용을 청구할 수 있습니다.
가구, 가전제품 손상: 누수로 인해 가구나 가전제품이 망가졌다면 이에 대한 배상도 가능합니다.
건강상 문제: 누수로 인한 습기나 곰팡이로 건강 문제가 발생했고, 이것이 누수와 인과관계가 있다고 밝혀진다면 배상 청구가 가능합니다.

심각한 누수, 계약 해지도 가능할까?

자, 그럼 이제 많은 세입자들이 궁금해하는 질문입니다. 누수가 정말 심각하다면 계약을 해지할 수 있을까요?

결론은 ‘그렇다’입니다. 누수가 굉장히 심해서 주택이나 상가를 원래 목적대로 사용할 수 없을 정도라면 계약을 해지할 수 있습니다. 하지만 단순히 조금 수리하면 될 정도라면 계약 해지까지는 어렵다는 점을 기억하세요.

또한, 계약을 해지하기 전에 대항력(전입신고와 점유 상태)을 유지하는 것이 중요합니다. 임차권등기명령 신청을 하거나, 점유 상태를 유지하면서 소송을 진행하는 것이 보증금을 안전하게 돌려받는 방법입니다.

자주 묻는 질문

임대차 계약서에 “기본적인 수리는 세입자가 한다”는 조항이 있으면 누수도 세입자 책임인가요?

아니요, 그렇지 않습니다. 대법원 판례에 따르면, 수선의무를 면제하는 특약이 있더라도 “통상 생길 수 있는 파손의 수선에 한한다”고 봐야 하며, “대파손의 수리, 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않고 여전히 임대인이 부담한다”고 판시했습니다. 따라서 누수와 같은 중대한 문제는 여전히 집주인의 책임입니다.