부동산 가격 변동에 영향을 미치는 다양한 요인 중에서도 ‘통화량’은 경제학자들과 투자자들이 주목하는 중요한 지표입니다. 특히 M2라고 불리는 광의통화량은 부동산 가격과 밀접한 관련이 있다고 알려져 있죠. 그런데 뜬금없이 물어볼게요. 우리가 일상에서 자주 접하는 ‘시중에 풀린 돈’ 이야기가 실제로 우리 부동산 시장과 어떤 관계가 있는지 생각해 본 적 있으신가요? 자, 오늘은 M2 통화량과 부동산 가격의 관계에 대해 조금 더 넓게 봐서 함께 이야기해 보려 합니다.
M2 통화량이란?
이 간단한 두 글자가 대체 무엇을 의미하는지부터 알아볼 필요가 있을 것 같습니다. 여러분, 사실 M2는 그냥 돈입니다. 하지만 단순히 지갑 속 현금만을 의미하는 것은 아닙니다.
M2는 ‘광의통화량’이라고 불리며, 현금 및 언제라도 현금화 가능한 수시입출식 예금(M1)에 이자소득을 포기하면 언제든 인출 가능한 통화까지 포함한 개념입니다. 쉽게 말해서, M1은 현금, M2는 현금 + 예/적금 정도로 생각하면 됩니다. 자, 그럼 이제 제가 하는 이야기를 이해하려면, 이것이 경제 시스템 내에서 얼마나 중요한지 짚고 넘어가야 합니다.
한국은행에 따르면 2024년 8월 기준 M2는 평균 잔액 기준 전월 대비 7조 6000억 원(0.2%) 늘어난 4062조 6000억 원을 기록했습니다. 이는 전년 대비 6.1% 증가한 수치로, 6월(6.1%)과 7월(6.2%)에 이어 세 달 연속 6%대 증가세를 보였죠. 숫자가 조금 어지러울 수 있지만, 결론은 ‘시중에 돈이 계속 풀리고 있다’는 겁니다.
광의통화량과 부동산 가격은 어떤 관계가 있을까?
그런데, 여하간 이 통화량이 왜 부동산 가격과 관련이 있을까요? 간단한 예로 설명하자면, 시장에 돈이 많아지면 그 돈은 어딘가로 흘러가야 하기 때문입니다. 그리고 사람들은 보통 투자 안전성과 수익성을 고려해 부동산과 같은 실물 자산에 투자하는 경향이 있죠.
여러 연구에서 통화량 증가와 부동산 가격 상승 간의 양의 상관관계가 확인되었습니다. 예를 들어, 2021년의 증가율은 11.7%로 매우 높았고, 이후 2022년 실질 주택 가격 상승률은 14%까지 뛰었습니다. 이는 10년 새 최대 상승률이었죠.
흥미로운 점은 2014년 이후 M2 증가율이 주택 가격 상승률을 끌어올리는 것으로 나타났다는 사실입니다. 그리고 말해두지만, 이는 단순한 우연의 일치가 아닙니다. 경제학적으로 봤을 때 통화량 증가는 자산 가격 상승으로 이어질 수밖에 없는 구조적 특성이 있습니다.
통화량이 부동산 가격을 움직이는 메커니즘
자, 그럼 왜 통화량이 증가하면 부동산 가격이 오르는 걸까요? 그 메커니즘을 조금 더 자세히 들여다보겠습니다.
첫째, 통화량 증가는 시장에 유입되는 자금을 늘려 투자 가능한 자산의 가격을 상승시킵니다. 이는 단순히 주택 매수자의 구매력을 증가시키는 것을 넘어, 자산 가치 상승을 기대한 투자 수요도 함께 유발합니다.
둘째, 화폐가치 하락과 실물 자산 가격 상승의 관계입니다. 통화량 증가는 화폐 가치 하락(인플레이션)을 유발하며, 실물 자산인 주택은 그 가치가 화폐가치 하락에 영향을 받지 않거나 오히려 상승합니다. 즉, 화폐가치가 낮아질수록 동일한 실물 자산을 구매하기 위해 더 많은 화폐가 필요하게 되어, 주택 시가총액이 상승하게 됩니다.
셋째, 금리와 유동성의 상호작용입니다. 금리가 낮을 때 통화량 증가는 주택 구매력을 더욱 높입니다. 낮은 대출 금리는 주택 시장으로의 유동성 유입을 가속화하여 가격을 증가시킵니다.
넷째, 아파트 공급은 통화량 증가 속도를 따라잡을 수 없기 때문에 늘어난 통화량만큼 아파트 가격은 자연스레 오를 수밖에 없습니다. 수요와 공급의 불균형이 가격 상승을 더욱 부채질하는 셈이죠.
수도권과 지방의 차이: M2 영향력의 지역적 불균형
그런데, 조금 더 넓게 봐서 생각해보면 M2 통화량의 영향력은 모든 지역에서 동일하게 나타나지는 않습니다. 흥미로운 점은 수도권과 지방 간에 M2 통화량 증가의 영향이 다르게 나타난다는 사실입니다.
한 연구에 따르면, 광의통화량의 증가는 수도권 주택가격을 유의미하게 상승시키지만, 지방 주택가격은 오히려 유의미하게 하락시키는 정반대의 결과가 나타났습니다. 이는 수도권의 주택시장에서만 양(+)의 레버리지 효과가 관찰되기 때문에, 더 장기적인 정보를 지닌 중장기통화량이 증가했을 때 투기적 수요가 수도권 부동산 시장에 집중되기 때문으로 보입니다.
자, 여기서 살짝 예시를 들어볼게요. 아이스크림이 있는 냉장고와 없는 냉장고가 있다고 생각해보세요. 당연히 모두가 아이스크림이 있는 냉장고로 몰릴 겁니다. 마찬가지로 투자자들도 자본 이득이 더 클 것으로 예상되는 수도권 부동산으로 자금을 몰리게 된다는 거죠.
코로나19와 M2 통화량 폭증의 시대
자, 그럼 이제 최근의 상황을 살펴볼까요? 특히 코로나19 이후의 상황은 M2와 부동산 가격 관계의 전형적인 사례를 보여줍니다.
코로나19 이후 경기 회복을 위해 전세계적으로 확장적 통화정책을 통해 시장에 풍부한 통화 유동성이 공급되었습니다. 이러한 통화량 확대는 한국뿐만 아니라 전세계적으로 자산가치에 대한 버블 논란을 야기했으며, 일부 유동성이 주택시장으로 유입되어 글로벌 주택가격의 급등을 초래했습니다.
2020년 이후 저금리 상황이 지속됨에 따라 광의통화량 증가폭이 커졌으며, 이는 유동성 확대로 인한 자산 수요의 증가를 가져왔습니다. 특히 일부 유동성이 주택시장으로 유입됨에 따라 주택 수요를 자극하였으며 결과적으로 주택가격 상승으로 이어졌습니다.
결론부터 지어 말하자면, M2 증가율과 주택가격 상승률은 2020년 이후 동조화되는 경향이 강하게 나타났습니다. 그야말로 통화량과 부동산 가격의 관계를 극명하게 보여준 시기였죠.
M2 통화량 외에 고려해야 할 요소들
그런데, 여러분! 부동산 가격이 이 통화량의 영향만 받는 것은 아닙니다. 일부 연구는 이보다 외환보유고가 부동산 가격과 더 높은 상관성이 있다고 주장하기도 합니다.
“부동산 가격은 M2 통화량 대비 외환보유고와 상관성이 더 높음을 확인하실 수 있습니다. 따라서 저는 부동산 가격 추이를 볼 때 항상 외환보유고의 추세 변화도 함께 확인하는 편입니다.”
또한 외환위기 이후에는 통화량에 대한 주택시장의 충격반응과 설명력이 줄어든 것으로 나타났습니다. 이는 외환위기 이후 국내ㆍ외 경제환경의 급속한 변화로 부동산시장에 영향을 줄 수 있는 다른 요인들이 더 많아졌다는 것을 의미합니다.
간단한 예로, 정부의 부동산 정책, 금리 변동, 인구 구조 변화, 글로벌 경제 상황 등도 부동산 가격에 큰 영향을 미칩니다. 마치 요리를 할 때 소금만 있다고 맛있는 음식이 되지 않는 것처럼, 부동산 시장도 여러 요소가 복합적으로 작용하는 것이죠.
현재 M2 통화량과 부동산 시장 전망
그럼, 여러분. 현재는 어떤 추세인지, 그리고 이에 따른 부동산 시장 전망은 어떨지 살펴보겠습니다.
최근 M2는 세 달 연속 6%대 상승세를 이어가고 있습니다. 흥미로운 점은 이것이 한국은행이 기준금리를 인하하기 전인 긴축기에도 유동성이 계속 풀린 것이라는 사실입니다. 이대로라면 향후 부동산 시장을 자극할 수 있다는 우려가 나오고 있습니다.
특히 “10월 기준금리가 하락하면서 앞으로 유동성이 확대될 여지가 더 크다”면서 “이미 과열된 부동산 시장 가격을 완만히 끌어올릴 수 있다”는 전문가의 분석도 있습니다.
한국의 부동산 시장과 미국의 부동산 시장 사이에도 연관성이 있는데, 미국의 M2 유동성에 따라 양대 주택지수인 FHFA(미연방주택금융청)과 케이스실러지수가 움직이며, 이 지수들과 KB서울매매지수 사이에는 높은 상관관계가 있습니다. 즉, “미국에서 돈을 뿌리는 정도(신용팽창, 신용축소)에 따라 미국 부동산의 가격이 결정이 되고 마찬가지로 한국의 M2 유동성과 주택 가격이 연결이 되어 있습니다.”
투자자들을 위한 활용 방법
자, 그럼 이런 통화량 정보를 부동산 투자에 어떻게 활용할 수 있을까요? 제가 몇 가지 팁을 드리겠습니다.
첫째, 한국은행 경제통계시스템을 활용하세요. 테마별통계에서 100대 통계지표 중 통화량 탭에서 M1, M2 통화량을 각각 조회할 수 있습니다. 이를 통해 통화량의 추세를 파악하고 부동산 시장의 방향성을 예측하는 데 도움을 받을 수 있습니다.
둘째, 통화량 증가가 항상 부동산 가격 상승으로 이어지는 것은 아니라는 점을 명심하세요. 특히 지역별 특성과 외부 경제 환경을 함께 고려해야 합니다. 수도권은 중장기통화량인 M2의 움직임을 중심으로, 지방은 단기통화량인 M1의 움직임을 중심으로 모니터링하는 것이 효과적일 것입니다.
셋째, 통화정책의 변화에 주목하세요. 기준금리 인하 후 부동산 가격 안정을 위해서는 정부의 적절한 규제가 필수적이라는 의견도 있습니다1. 따라서 통화량 변화와 함께 정부의 부동산 정책 방향도 함께 살펴보는 것이 중요합니다.
부동산 가격은 복합적 요인에 따라 움직인다
결국 M2 통화량과 부동산 가격의 관계는 단순한 상관관계를 넘어 복잡한 인과관계로 얽혀 있습니다. 통화량이 증가하면 일반적으로 부동산 가격도 상승하는 경향이 있지만, 그 정도와 속도는 지역, 시기, 경제 환경 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다.
부동산은 유동성의 최종 목적지라는 말이 있습니다. 통화량이 증가할수록 자산시장으로 흘러 들어가는 자금이 늘어나며, 부동산은 안전하고 안정적인 수익을 제공하는 대표적 투자처로 자리 잡기 때문입니다.
그리고 중요한 것은 통화량이 감소한 적이 없다는 사실입니다. 중앙은행은 경제성장과 금융 안정성을 위해 통화량을 지속적으로 증가시켜 왔으며, 이는 주택 시가총액이 장기적으로 상승할 수밖에 없는 근본적인 이유 중 하나입니다.
여러분, 부동산 투자를 고려하신다면 M2 통화량의 변화를 눈여겨보시되, 그것이 유일한 지표가 아니라는 점도 명심하세요. 그리고 무엇보다 중요한 것은 자신의 재정 상황과 투자 목적에 맞는 결정을 내리는 것입니다.
자, 여러분은 어떻게 생각하시나요? M2 통화량과 부동산 가격의 관계에 대해 더 알고 싶은 부분이 있으신가요? 여러분의 생각과 경험도 함께 나눠주시면 더 풍성한 논의가 될 것 같습니다.
참고자료
- https://news.nate.com/view/20241016n34386
- https://mookstory.tistory.com/entry/%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0-%ED%88%AC%EC%9E%90-%EC%8B%9C-%EC%9C%A0%EB%8F%99%EC%84%B1-%ED%99%95%EC%9D%B8%ED%95%98%EB%8A%94-%EB%B0%A9%EB%B2%95-M1-M2-%ED%86%B5%ED%99%94%EB%9F%89-%ED%99%95%EC%9D%B8%ED%95%98%EB%8A%94-%EB%B2%95
- https://blog.naver.com/m2474989/221510420795
- https://www.bizhankook.com/bk/article/28629
- https://ecostat.skku.edu/ecostat/news.do?mode=download&articleNo=120875&attachNo=91184
