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종합부동산세 대상 확인 방법 3가지: 나도 종부세를 내야 할까?

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2주 ago

종합부동산세 대상 확인 방법 3가지: 나도 종부세를 내야 할까? 3

종합부동산세는 많은 부동산 보유자들에게 중요한 관심사입니다. 특히 부동산 가격이 상승함에 따라 예전에는 종부세 대상이 아니었던 분들도 갑자기 납부 대상이 될 수 있어 혼란스러운 경우가 많습니다. 이 글에서는 종합부동산세가 무엇인지, 과세 대상이 누구인지, 그리고 본인이 종부세 대상인지 종합부동산세 대상 확인하는 방법에 대해 자세히 알아보겠습니다.

목차

종합부동산세란 무엇인가?

종합부동산세는 부동산 보유 정도에 따라 조세 부담 비율을 달리하여 납세의 형평성을 제고하기 위한 국세입니다2. 쉽게 말해, 일정 금액 이상의 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 세금으로, 재산세와는 별도로 국세청에서 부과합니다.

매년 6월 1일을 기준으로 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 후, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 정해진 공제금액을 초과할 경우 그 초과분에 대해 과세되는 세금입니다13. 종합부동산세는 재산세가 먼저 부과된 후, 전국에 소재한 각 유형별 과세대상 재산을 인별로 합산한 가액이 각 유형별 공제액을 초과하는 경우에 결정되어 고지됩니다1.

종합부동산세 과세 대상은 누구인가?

종합부동산세 대상 확인을 위해 먼저 과세 대상에 대해 알아보겠습니다. 종합부동산세는 크게 주택, 종합합산토지, 별도합산토지로 구분되는데 각각의 과세 기준은 다음과 같습니다9:

1. 주택

다주택자: 공시가격 합계액이 9억 원을 초과하는 경우
1세대 1주택자: 공시가격이 12억 원을 초과하는 경우

이때 1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 단독으로 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서, 그 주택을 소유한 「소득세법」에 따른 거주자를 말합니다1.

2. 종합합산토지

토지분 재산세의 납세의무자로 인별로 소유한 전국 종합합산토지(나대지 등)의 공시가격 합계액이 5억 원을 초과하는 경우9

3. 별도합산토지

토지분 재산세의 납세의무자로 인별로 소유한 전국 별도합산토지(주택을 제외한 건축물의 부속토지 등)의 공시가격 합계액이 80억 원을 초과하는 경우9

종합부동산세 세율은 어떻게 되나?

2025년 종합부동산세 주요 변경사항

2025년 종합부동산세는 이전보다 부담이 완화되었습니다. 윤석열 정부 출범 이후 종합부동산세 적용 대상을 낮추고 세율을 완화하는 방향으로 법령이 개정되었기 때문입니다.

기본공제액 상향 조정

2025년 종합부동산세의 가장 큰 변화는 기본공제액 상향입니다. 이는 종합부동산세 대상자 수를 크게 줄이는 효과가 있습니다.

일반 납세자(다주택자): 기본공제액이 기존 6억 원에서 9억 원으로 상향되었습니다.
1세대 1주택자: 기본공제액이 기존 11억 원에서 12억 원으로 조정되었습니다.

이는 공시가격 합산액이 각 기준금액 이하인 경우 종합부동산세를 내지 않아도 된다는 의미입니다. 다만 검색결과에서는 “2025년 기준으로 1세대 1주택자는 11억원, 다주택자는 6억원이 기준”이라고 언급되어 일부 정보가 상충되므로, 최종적으로는 부동산 전문 세무사의 도움을 받는 것이 좋습니다.

부동산 세무사에게 맡겨야하는 이유 7가지

종합부동산세 대상 확인 후 내야 할 세금은 과세표준에 세율을 곱해 계산됩니다. 2025년 기준 세율은 다음과 같습니다.

2025 세율 구조

2025년 주택분 종합부동산세 세율은 주택 보유 수에 따라 다르게 적용됩니다.

주택 2주택 이하 세율

3억 원 이하: 0.5%
6억 원 이하: 0.7%
12억 원 이하: 1.0%
25억 원 이하: 1.3%
50억 원 이하: 1.5%
94억 원 이하: 2.0%
94억 원 초과: 2.7%

주택 3주택 이상 세율

3억 원 이하: 0.5%
6억 원 이하: 0.7%
12억 원 이하: 1.0%
25억 원 이하: 2.0%
50억 원 이하: 3.0%
94억 원 이하: 4.0%
94억 원 초과: 5.0%

이 세율 구조는 2024년과 동일하게 적용됩니다. 과세표준에 따라 단계적으로 세율이 올라가는 누진세 방식으로, 보유 주택 수가 많을수록 더 높은 세율이 적용됩니다.

중과세 폐지 및 세부담 상한율 조정

2025년에는 조정대상지역 2주택자에 대한 중과세율이 폐지되어 일반 세율이 적용됩니다. 또한 다주택자 세부담 상한율이 기존 300%에서 150%로 낮아졌습니다. 이는 전년도에 비해 세액이 150% 이상 인상되지 않도록 하는 제도입니다.

종합부동산세 특례 혜택 활용하기

2025년에는 다양한 특례 혜택이 있어 종합부동산세 부담을 줄일 수 있는 기회가 많습니다.

1. 인구감소지역 주택 특례

1주택자가 인구감소지역의 주택을 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일 사이에 취득하면, 종합부동산세 계산 시 해당 주택을 제외함으로써 1주택 혜택을 유지할 수 있습니다. 이 특례가 적용되는 주택은 공시가격 4억 원 이하(시세 약 6억 내외)로, 인구감소지역은 수도권과 광역시를 제외하되 수도권 내 접경지역 및 광역시 내 군지역은 포함됩니다.

2. 수도권 밖 미분양주택 특례

1주택자가 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 수도권 밖의 준공 후 미분양주택을 취득하면, 종합부동산세 계산 시 1세대 1주택자로 간주됩니다. 이 경우 기본공제 12억원 및 고령자・장기보유 세액공제 최대 80%가 적용됩니다.

3. 혼인에 따른 1세대 1주택 특례 확대

혼인으로 인한 1세대 2주택자가 1세대 1주택자로 간주되는 기간이 기존 5년에서 10년으로 연장되었습니다. 이는 신혼부부의 세금 부담을 줄이는 효과가 있습니다.

4. 미분양 주택 합산 배제 기간 연장

주택 신축 판매업자 소유의 미분양 주택에 대해 종합부동산세 합산 배제 기간이 2025년과 2026년에 한해 한시적으로 연장되었습니다. 기존 5년에서 최대 7년까지 연장되는 이 혜택은 건설 경기 활성화를 위한 조치입니다.

5. 지방 저가주택 기준 확대

종합부동산세 ‘1주택 특례’의 지방 저가주택 기준이 3억원에서 4억원으로 확대되었습니다. 이는 기존 1주택자가 지방에 있는 4억 원 이하 주택을 구입해도 세제상 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있음을 의미합니다.

2025년 종합부동산세 영향과 대응 방안

종합부동산세 제도 변경으로 2025년 종합부동산세 과세대상은 54만8천명, 고지세액은 5조원으로 예상됩니다. 이는 2022년 131만명 대상, 7조5천억원 고지에 비해 크게 줄어든 수치입니다.

종합부동산세 부담 줄이기 위한 전략

1세대 1주택 혜택 활용하기: 1세대 1주택자는 기본공제액이 더 높고 세액공제 혜택도 있으므로, 가능하다면 1세대 1주택 상태를 유지하는 것이 유리합니다.
인구감소지역 주택 투자 검토: 인구감소지역의 4억 원 이하 주택 취득 시 특례 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 해당 지역의 투자가치는 별도로 고려해야 합니다.
단계적 처분 계획 수립: 다주택자의 경우 세부담이 큰 주택부터 단계적으로 처분하는 계획을 세워볼 수 있습니다.
공시가격 적정성 검토: 공시가격이 실제 시장가치보다 높게 책정되었다고 판단되면 이의신청을 통해 조정을 요청할 수 있습니다.

종합부동산세와 다른 부동산 세금의 관계

종합부동산세는 부동산 보유세의 한 종류로, 재산세와 함께 보유 단계에서 부과되는 세금입니다. 부동산 생애주기별로 다양한 세금이 있으므로 종합적인 세금 계획이 필요합니다.

부동산 생애주기별 세금

취득 단계: 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세
보유 단계: 재산세, 종합부동산세
처분 단계: 양도소득세

종합부동산세는 대폭 인하되었지만, 취득세 중과세는 여전히 작동하고 있고, 양도소득세 단기세율도 높은 편입니다. 따라서 부동산 투자 계획 시 모든 세금을 종합적으로 고려해야 합니다.

종합부동산세 대상 확인 방법

본인이 종합부동산세 대상인지 확인하는 방법은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다: 공시가격 확인 후 스스로 계산하는 방법과 홈택스를 통해 직접 확인하는 방법입니다.

1. 공시가격 확인하기

먼저 본인 소유 부동산의 공시가격을 확인해야 합니다9:

주택 공시가격 확인 방법

부동산공시가격 알리미 사이트 접속
조회를 원하는 공동주택, 단독주택의 시/도, 시/군/구, 도로명 주소, 건물번호, 동/호수 입력
본인이 소유한 집의 정확한 공시가격 확인 가능

토지 개별공시지가 확인 방법

물건지 해당 시군구청에서 확인 가능
서울시청 개별공시지가 열람, 경기도청 등 지자체 사이트를 통해 확인 가능

2. 홈택스를 통한 종합부동산세 대상 확인

국세청 홈택스를 통해 종합부동산세 과세물건 및 세액 상세내역을 조회할 수 있습니다1 3:

PC를 통한 확인 방법

종합부동산세 대상 확인 방법 3가지: 나도 종부세를 내야 할까? 4

국세청 홈택스(www.hometax.go.kr) 접속
로그인 (공동인증서 필요)
조회/발급 메뉴 클릭
기타 조회/발급 메뉴에서 전자고지 열람 클릭
조회하기 버튼 클릭하여 결과 확인

또는:

홈택스 로그인
세금신고 → 종합부동산세 → 과세물건 및 세액 상세내역 조회9

모바일(손택스)을 통한 확인 방법

손택스 앱 설치 및 실행
조회발급 → 전자고지 열람 메뉴 선택
공동인증서(구 공인인증서), 금융인증서, 생체인증 중 선택하여 사용자인증 진행
조회 버튼을 눌러 종합부동산세 고지세액과 납부세액 내역 확인3

3. 종합부동산세 모의계산 활용하기

홈택스에서는 종합부동산세 모의계산(간이세액계산) 기능도 제공합니다7:

홈택스 접속 후 로그인
종합부동산세 모의계산 메뉴 선택
주택 공시가격과 1세대1주택 여부 입력
본인 소유물건을 하나씩 등록
계산하기 버튼을 눌러 예상 세액 확인

종합부동산세 납부 방법 및 분납 신청

종합부동산세 대상 확인 후 납부 방법도 알아보겠습니다:

납부 기간 및 방법

납부 기간: 매년 12월 1일부터 12월 15일까지9
고지서를 통한 납부: 우편으로 받은 고지서로 납부
홈택스를 통한 전자납부: 홈택스 → 신고/납부 → 국세납부 → 납부할 세액 조회납부4

분납 신청 방법

종부세가 고액일 경우 분납 신청이 가능합니다:

홈택스 접속
종합부동산세 관련 신청/신고 → 종합부동산세 정기고지분 분납신청 클릭
신고서 작성 및 제출9

마치며: 종합부동산세 대상 확인이 중요한 이유

종합부동산세는 부동산 보유에 따른 중요한 세금입니다. 특히 부동산 가격이 변동하고 세법이 개정됨에 따라 과세 대상 여부도 달라질 수 있어, 매년 본인이 종합부동산세 대상인지 확인하는 것이 중요합니다.

본인의 부동산 공시가격을 정확히 파악하고, 홈택스를 통해 과세 대상 여부와 납부해야 할 세액을 미리 확인하여 세금 납부에 차질이 없도록 준비하시기 바랍니다. 종합부동산세 대상 확인은 부동산 보유자라면 반드시 알아두어야 할 재테크의 기본 요소입니다.

특히 2023년부터 달라진 종합부동산세 제도를 정확히 이해하고, 본인의 상황에 맞게 대응하는 것이 필요합니다. 종합부동산세 대상 확인을 통해 불필요한 세금 부담은 줄이고, 효율적인 자산관리 계획을 세워보시기 바랍니다.

Citations:

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